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房地產行業常用的四種合理節稅方案

從長遠和整體來看,納稅人根據稅收政策進行合理節稅,促進產業布局的進一步發展,有助于節約稅源,促進經濟社會的長期發展和繁榮,合理節稅的出現是市場經濟發展的必然結果,它大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用。


 

那么房地產企業如何合理節稅呢,常用的有四種合理節稅手段提高綜合收益,促進經濟健康發展。


房地產行業常用的四種合理節稅方案

 

 

一、以發展模式的節稅方案

 

利用這種方法,經營收入、利息收入和股息收入可以在收入性質上相互轉化,企業可以根據實際需要選擇合適的經營方式來減輕稅收負擔。

 

例:甲公司計劃投資200萬元與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可以通過以下方式與乙公司合作:甲公司投資200萬元與乙公司合作開發商住樓。

 

甲公司可以通過銀行向乙公司貸款200萬元,參與商住樓的開發。公司可以通過投資股份參與商業和住宅建筑發展的規劃和分析。假設甲公司一年后退出商住樓開發項目,經與乙公司協商,將獲得40萬元現金

 

方案1:合作發展

 

甲公司和乙公司合作開發商住樓。一年后,收入為40萬元。根據稅法的規定,收入分成利潤。由于甲公司提供資金,其收入不分攤任何費用。當公司獲得40萬元的股份時,相當于公司以240萬元的轉讓價格將自己開發的商住樓部分轉讓給b公司。轉讓收入應繳納營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅和房地產銷售所得稅。

 

備選方案2:借錢

 

如果甲公司通過銀行向乙公司貸款200萬元,利率為5%,甲公司一年后還將收回40萬元,在繳納金融營業稅、附加稅和所得稅后作為利息收入支付。

 

備選方案3:投資入股,商業建筑完成后出售股息。

 

由于甲、乙公司稅率相同,公司稅后利潤40萬元為40萬元,即甲公司獲得的經濟效益為40萬元,不加收任何稅費。

 

規劃結果:

 

從上述比較中,我們可以看出,從節稅的角度來看,第三種方案是好的。也就是說,甲公司將以股份形式投資200萬元,稅后利潤40萬元不需要納稅,成為甲公司獲得的實際經濟效益。

 

二、巧用稅收優惠政策

 

政府對某些地方的稅收優惠政策來合法節稅。在一些經濟欠發達地區及少數民族地區有相應的稅收優惠政策,現有上海、重慶等地稅收優惠政策:可享受增值稅、企業所得稅30%-70%的財政獎勵。高管、分紅等個稅獎勵比例可達80%,納稅大戶可“一事一議”。詳情I76可以23OO聯系(8815)我,另外可以注冊個人獨資(核定后個稅稅率0.5%-2.1%),核定征收后綜合稅負(增值稅+附加+個人所得稅)低至4.86%。

 

 

三、利用股權轉讓合理避稅

 

案例:一家房地產開發公司在海濱城市開發了一家五星級餐廳,以18億元的開發成本和28億元的銷售價格賣給了外國投資者。根據規定,企業應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、印花稅和土地增值稅約1.77億元(略算)進行規劃分析。

 

房地產開發公司可以投資設立子公司“XXX酒店”。酒店的固定資產完成后,再將酒店的所有股份轉讓給外國投資者,上述稅收可以免除。具體操作過程如下:

 

一步:由其他股東共同出資,設立控股子公司“XXX酒店”,XXX酒店具有法人資格和獨立核算。

 

第二布:某某酒店進行固定資產建設,相關建設資金由房地產開發公司提供,第三部分處理應付款。固定資產完成后,房地產公司將酒店的全部股份轉讓給外國投資者,房地產公司將收回股份轉讓價格和酒店的全部債權。

 

規劃結果:

 

經過上述規劃,雖然股權轉讓收入需要企業所得稅,但這部分所得稅原本是房地產開發收入需要的,但股權轉讓業務不繳納營業稅、城市建設稅、教育附加費和土地增值稅,從而減少了房地產轉讓過程中的巨額稅收。


房地產行業合理節稅方案

 

四、利用合理避稅簽訂裝修費用合同

 

例如,為了促進銷售,一家開發公司在裝修成本上給顧客打折。擁有100平方米的住宅建筑,建筑面積1萬元。價格為100萬元,開發商在與客戶的合同中規定給客戶10萬元及如何節稅。

 

規劃分析:

 

如果需要10萬元進入公示費,如果該費用在企業總銷售收入的納稅范圍內,可以在當年企業所得稅前列支。如果合同中規定房屋交付給顧客時已完成裝修,合同并未強調裝修費用為10萬元,則10萬元的裝修費用可計入成本,并允許稅前扣除。

 

規劃結果:

 

經過這樣的規劃,10萬元的裝修費用成為稅前可扣除的項目,很容易被吸收。

 

通過節稅計劃,各種替代商業模式的納稅計劃是基于在稅收經濟杠桿的影響下優化產業結構和合理配置資源的原則,盡管減輕自身的稅收負擔是主觀的。它反映了的產業政策,從而更好、更快地發揮稅收宏觀調控功能。

 

通過合理節稅減輕稅收負擔,大限度地減輕企業的稅收負擔,已經成為當前企業的當務之急之一。


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